1. 区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び付属施設の管理を行なうための団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる（３条）
2. マンションの管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項は、同法の規定に反しない限り広く規約で定めることができる（３０条）
3. 規約の設定、変更又は廃止は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議によって決する。（３１条１項前段）すなわち、管理規約はマンション管理組合の「憲法」・「最高自治規範」とよばれるものです。

標準管理規約とは？

なぜ、管理規約の見直しが必要なのか？

1. 多くの管理組合では分譲時のままのいわゆる「原始管理規約」のままであったり、家族構成も変化し、また、考え方や価値観などが異なる様々な人が一つの建物の中で生活していると現行の管理規約のままでは、不合理な点が色々な所に出てきてしまい､マンション内で快適な生活を過ごすためにも見直しが必要になって来ています。
2. 形ばかりの「管理規約」となっていたり、あいまいな規定の場合は、トラブル、混乱があり管理組合運営に支障が出てきます。
3. 「マンション法（区分所有法など）の改正」、「標準管理規約の改正」に即した「管理規約」へ改定を検討する事で、後々のトラブルを未然に防ぐことも必要です。

管理規約見直し検討ポイント

1. 管理組合、理事会の活性化の検討
   1. 役員の資格要件の緩和等役員の成り手不足の解消のための事項
      標準管理規約には「理事および監事は、○○マンションに組合員のうちから総会で選任する」と資格要件が緩和されています。管理組合の状況に応じて資格要件を検討することが必要です。
   2. 管理組合の継続性や、継続審議事項を考慮した事項
      管理組合の運営についての理解を深める役員任期の延長、役員報酬月額の設定を規定し成り手不足の解消や管理組合の継続性維持条項も各マンションの実情に即して規約化することが望まれます。また専門性や継続性を管理組合、理事会運営に取り入れるために専門委員会の設置の明文化も検討することが必要です。
   3. 専門的知識を有する者の活用を明文化し管理組合、理事会運営業務の負担の軽減化の検討
   4. 法人及び法人関係者の役員就任資格の明確化の検討
2. 専用部、共用部の範囲及び用途、用法に関する検討
   1. よくあるケースとして、自宅の床下を通る横引きの水道管あるいはガス管どちらに該当するかがしばしば議論されます。また同じ配管でも各フロアをつなぐ縦引き配管は「共用部分」とするのか等将来のトラブルを防ぐため、配管、配線に関する共用部の範囲を明確に規定しておく事も重要です。
   2. バルコニー等の専用使用部分の管理に要する費用の負担についての判断 基準を明確に規定しておく事も区分所有者の公平性を確保するために各マンションの実情に即して規約化することが望まれます。
   3. 専有部分の用法についても、各マンションの実情に即して規約化することが望まれます。
3. 管理組合、理事会の活動の機動性を持たせる検討
   1. 理事長の職務権限義務並びに理事会の承認・議決事項を明確に規定する事で機動性がありかつ公平で透明性のある運営を図るための事項（理事会運営に関しては細則の制定も含めての検討が必要）
   2. 緊急的な支出を要する場合は、理事長は理事会の決議を経て、機動性のある予算執行、予算承認前の予算執行を認めるための事項
   3. 緊急的な支出を要する場合は、理事会の決議を経て「予備費」からの支出をすることを認めるための事項滞納対策のための事項
   4. 滞納された管理費や修繕積立金、駐車場などの各種使用料を標準管理規約では「理事長は未納の管理費等および使用料の請求に関して、理事会の決議により管理組合を代表して、訴訟その他法的措置を追行することができる」と言及しています。この条項の検討に加えて、更に(1)遅延 損害金、違約金等の規定 (2)弁護士費用等の規定(3)合意管轄 裁判所の規定(管轄裁判所を対象物件所在地の裁判所とする)等を条文化することにより管理費滞納の"抑止力"にもつながる検討も必要です。
4. 共同生活のルールの明確化(使用細則にゆだねる旨の記載も含めたルール化)の検討
   1. 専用部分の修繕等のルールの明文化によりトラブルの未然防止の検討
   2. 窓ガラス等の改良についての明文化により各マンションの現状に対応したルールの検討
   3. 駐車場使用ルール等、トラブルの未然防止の各種使用細則制定の明文化の検討
   4. 地域コミュニティにも配慮した居住者間のコミュニティ形成に要する費用の明文化検討

長期的な建物、設備の維持、更生に向けた明文化の検討

1. 各マンションの実態に応じた建物、設備の維持、更生に向けた長期計画の明文化の検討
2. 合意形成の円滑化を図る為の規約改定の検討
   大規模修繕工事の総会決議要件が平成16年1月以降に策定された管理規約では敷地及び共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く）に該当するため普通 決議要件となっているが、平成16年1月以前に制定された規約では（改良を目的とし、かつ、著しく多額の費用を要しないものを除く）となっているため４分の３以上で決する事となるため、円滑な合意形成のためには、改定するのが望ましい。
3. 長期修繕計画、管理組合が管理すべき設計図書並びに修繕等の履歴情報など関連書類の保管についての明文化検討も必要です。

団地型マンションにおける検討

1. 管理規約の記述が、マンションの実際の運営と合わず、一括管理方式と棟別管理方式の記述の混在している場合が散見され、実情にあった整理、改定の検討が必要です。
2. 今まで「棟別会計(棟ごとの区分経理)を行うことなく、全員の団地修繕積立金で負担している団地管理組合において、棟別修繕積立金を創設して改善を図る場合の検討

理事会の運営関係

• 役員資格の範囲は、どこまで広げられるか
• 輪番制での役員の選出ルールは
• 実情に対応した機動性のある理事会運営ができないか
• 透明性のある運営がしたい
• 理事会の傍聴承認ルールは
• 役員報酬を支給することは可能か
• 新任でどう理事会を運営して良いか迷う事がある

理事長・理事会の権限と義務関係

• 役員の欠員補充は理事会決議で可能か
• 理事会で決議できる事項は何か
• 理事長及びその他理事が担当する業務は何か
• 理事会への代理出席は可能か
• 役員以外の組合員、占有者の理事会出席ルールは
• 法人名義の組合員が理事に就任する資格要件はどのようすれば良いか
• 理事会議事録の保管、閲覧ルールは
• 輪番制の理事会で新役員への業務引継ぎが不十分で困っている

このほか、様々な理事会運営に関する相談がありますが、その背景には理事会に関する基本的なルールは管理規約に制定されていても理事会運営に関する具体的なルールが決まっていない、あるいは、ルールが明文化されていないため、分かりにくいこと等が考えられます。

役員の選出を輪番制で行っている理事会や初めて就任した役員が運営する理事会において安心と自信をもって管理組合の担当業務を遂行し、円滑かつ適正な理事会運営を行うためには、理事会の運営や理事長、理事会の権限と義務等に関するルールを「理事会運営細則」としてできるだけ具体的に定めておくことが必要です。

理事会運営細則の作成又は改定に際しては、各マンションの管理規約等の規定に基づき、各マンションの実情を踏まえて現状に即した内容でかつ、できる限り具体的に明文化する検討が重要です。

理事会運営細則の策定にあたっては、平成２５年４月に公益財団法人　マンション管理センター作成の「理事会運営細則モデル」が大変参考になります。この理事会運営細則モデルは、国交省が発表している「マンション標準管理規約」の規定及びコメントと「マンション管理標準指針」等に準拠し作成されています。
「理事会運営細則モデル」では、理事の選任、理事の職務、定例理事会の開催、理事会の招集、理事会の議事、理事会の決議事項、理事会議事録の作成と閲覧、専門家の活用、理事会の広報、役員候補の選出、役員報酬等の支給等についてモデルが示されています。
このモデルも参考にしながら、各マンションの実状に即した理事会運営細則を作成することで、輪番制の理事会で役員の交代があっても継続性、透明性、公平性に優れかつ必要な事案を自信と機動力のある理事会運営をすることが大切です。

管理規約の見直し、改正、理事会運営細則をはじめ各種細則の作成、改正についてお気軽にお問い合わせ下さい。